Transmissão do DUAT

A Transmissibilidade do Direito de Uso e Aproveitamento da Terra 

Conceito do DUAT

O DUAT é um direito real que incide sobre as pessoas singulares e colectivas e as comunidades locais adquirem sobre a terra, tendo em conta o seu fim social e limitações na lei.

A Lei de Terras – Lei nº 19/97 de 1 de Outubro (LT) e respectivo Regulamento, aprovado pelo Decreto 66/98 de 8 de Dezembro (RLT), bem como o Regulamento do Solo Urbano, aprovado pelo Decreto 60/2006 de 26 de Dezembro (RSU), contêm os princípios e regras fundamentais relativas à transmissibilidade de direitos sobre a terra. Com base nestes diplomas legais, na legislação de direito civil e demais legislação em vigor no País, abordar-se-ão as seguintes formas de transmissão de direitos sobre a terra:

-Transmissão por mortis causa

-Transmissão por Inter vivos

-Por transmissão de prédios urbanos

-Por desmembramento de áreas das comunidades

-Por acessão

-Por transmissão de infra-estruturas, construções e benfeitorias (ICB)

Transmissão do DUAT Por Mortis Causa

Transmissão constitui uma mudança de titularidade do DUAT de uma pessoa para outra.

O artigo 16. ° n.º 1 da Lei de Terras, permite a transmissão por mortis causa, sendo-lhe aplicáveis as normas de direito sucessório em vigor no País, constantes dos artigos 2024 e seguintes do Código Civil. Os direitos a terra podem ser transmitidos por herança. Este processo é regulado pelo Código Civil e não duma autorização oficial. É interessante observar que a legislação especificamente permite a transmissão por herança tanto a herdeiros masculinos como femininos. Os herdeiros devem fazer o registo junto da conservatória de registo Predial, e depois o DUAT é reemitido em nome dos herdeiros.

Há que referir que a possibilidade de a transmissão “mortis causa” pode dar-se quer na sucessão legítima, quer na testamentária.

No caso de haver mais de um herdeiro relativamente ao DUAT, o direito dos mesmos será exercido sob a forma de co-titularidade, nos termos do nº 2 do 10 da LT e artigo 12 do RLT. No entanto, a transmissão “mortis causa”, tratando-se de direitos sobre a terra emergente da titularidade de títulos mineiros, está sujeita a autorização estatal, como resulta das disposições combinadas do artigo 43 da 14/2002 de 26 de Junho (Lei de Minas-LM-), e artigo 104 do Regulamento da Lei de Minas, aprovado pelo Decreto 28/2003 de 17 de Junho (RLM). A entidade estatal competente pode, inclusivamente, impor a obrigatoriedade de constituição de uma sociedade ou associação entre os herdeiros, no caso de área sujeita a título mineiro ser indivisível (nº 5 do artigo 104 do RLM).

Transmissão do DUAT Por Inter Vivos

A lei permite a transmissão de edifícios benfeitorias e infraestrutura entre pessoas viva de acordo com o artigo 16. ° n.2 da lei de terra. Neste caso, a transmissão do DUAT depende do tipo de terra a qual o DUAT refere. No caso dum prédio Rustico a transmissão de infraestrutura, construções e benfeitorias não implica a transmissão automática do DUAT. Para o DUAT ser transferido juntamente com as construções, a transmissão deve ser aprovada pela entidade que emitiu o DUAT.

As partes que pretendem efectuar a transmissão devem primeiro pedir a provação dos Serviços Províncias de Geografia e Cadastro (SPGC), que depois canalizarão o pedido para a entidade competente. O pedido de aprovação deve provar que o plano de exploração foi implementado e que os pagamentos anuais da taxa de terra estão em dia.

Depois de ter recebido a aprovação, o requerente deve celebrar uma escritura pública da compra e venda junto do notário.

A escritura está sujeita ao pagamento de taxas e impostos, como imposto de selo. Outra forma é a transmissão dos direitos de uso (cessão de exploração), o que consiste na transmissão da operação como um todo, incluindo a terra subjacente. Esta transmissão está sujeita ao mesmo processo descrito acima para prédios rústicos, mas é uma transmissão temporária em vez duma definitiva.

No caso de prédios urbanos a transmissão não requer uma autorização previa pelo Estado. Neste caso, a transmissão da propriedade automaticamente inclui a transmissão do DUAT. Para os efeitos do RSU considera-se “prédio urbano edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, bem como uma parcela ou talhão delimitados e integrados na área urbanizada”.

Contudo, este tipo de transmissão também requer a celebração duma escritura pública e o pagamento das taxas e impostos aplicáveis.

Transmissão do DUAT Por Desmembramento de Áreas das Comunidades

As comunidades locais, que ocupem a terra segundo as práticas costumeiras, adquirem o direito de uso e aproveitamento dessa terra (alínea a) do artigo 12 da LT). Em conformidade com o nº 5 do artigo 13 da LT e nº 1 do artigo 15 do RLT, é lícito o desmembramento de áreas da comunidade, emitindo-se títulos individualizados para os membros da comunidade. Assim, esta é uma forma de transmissão de direitos sobre a terra, a qual tem como únicas restrições a necessidade de consulta em conformidade com a legislação sobre terras e a proibição de serem abrangidas áreas de uso comum.

Transmissão do DUAT Por Acessão

Trata-se de uma via de transmissão de direitos sobre a terra pouco tratada na doutrina. De facto, mesmo em situação em que não existe propriedade privada da terra, é possível que por força da natureza ou da acção do homem, as infra-estruturas, construções ou benfeitorias de alguém se unam ou confundam com a terra ou ICB de outrem, sem possibilidade de separação ou de cuja separação resulte prejuízo para as partes. Imagine-se, a título de exemplo, um caso de alguém a quem tenha sido feita a atribuição de DUAT sobre um terreno sobre o qual já recaía um outro DUAT e tenha erguido uma infra-estrutura ou edifício.

Parece que se teria que recorrer-se às regras e soluções sobre a acessão previstas nos artigos 1327 e seguintes do Código Civil, podendo ter que haver lugar à transmissão do DUAT, em particular nos casos de união ou confusão casual ou de boa-fé.

Por transmissão de infra-estruturas, construções e benfeitorias

Critérios para autorização da transmissão

Parece não existirem dúvidas que a legislação em vigor relativamente à transmissão entre vivos de benfeitorias, construções e infra-estruturas se tem revelado com uma série de lacunas, tornando o processo moroso, não uniforme, complexo e pouco transparente, o que dificulta o desenvolvimento, particularmente o do empresariado, havendo inúmeros casos de transmissões irregulares de terra em Moçambique. É que, não estando claramente definidos os critérios para a autorização da transmissão pela entidade estatal competente, os interessados ficam sujeitos a uma larga margem de discricionariedade e de incerteza, que pode levar a aproveitamentos ilícitos.

As questões que se levantam são relacionadas com o facto de não estar claro se a construção de uma estrada, de um muro, de uma dependência, de uma parte de um edifício, etc. é suficiente para a obtenção da autorização da sua transmissão.

A aprovação de legislação fixando critérios mais objectivos de autorização poderia obviar a este inconveniente. Por exemplo, poder-se-ia estabelecer que, para efeitos específicos de transmissão de benfeitorias, construções e infra-estruturas, considera-se que há cumprimento do plano de exploração, sempre que aquelas se inseriam no plano de exploração aprovado e que correspondam a pelo menos um certo número de vezes o valor da taxa anual do direito de uso e aproveitamento da terra, em vigor no momento em que se requer a transmissão e aplicável à parcela de terra onde estão inseridos os bens a transmitir.

Caso a transmissão fosse requerida por pessoa que seja membro de uma comunidade local, a transmissão será paralela a um processo de desmembramento e, de forma a garantir que a porção de terra ocupada pelas comunidades locais não seja toda transmitida através de desmembramentos para transmissão de benfeitorias, construções ou infra-estruturas pelos seus membros, mesmo que sob autorização da comunidade local em causa, cada membro da comunidade só poderia desmembrar até uma certa percentagem da parcela que lhe cabe.

A comunidade local poderia exigir que o desmembramento, em apreciação de cada caso em concreto, seja inferior à percentagem referida, desde que justifique que a parcela restante após o desmembramento não será suficiente para cobrir as necessidades do membro requerente ou da família que esteja sob os cuidados deste.

Nos casos em que não exista plano de exploração e nos que haja isenção do pagamento da taxa anual de direito de uso e aproveitamento da terra, a fórmula usada para avaliação patrimonial das benfeitorias seria a mesma indicada anteriormente, considerando-se a taxa que se pagaria se não houvesse a isenção.

Se se mostrasse necessário, a entidade competente para autorizar o pedido de transmissão poderia decidir que fosse feita vistoria para se confirmar o estado das benfeitorias, construções ou infra-estruturas.

Ainda como forma de facilitar o acesso ao crédito e na linha do que dispõe o nº 2 do artigo 13 do RLT, a legislação deveria prever a possibilidade de, no caso alguém ter beneficiado de um empréstimo e de sobre a parcela para a qual o mesmo foi concedido nada tiver sido feito ou erguido, ou as benfeitorias, construções ou infra-estruturas existentes não reunirem os requisitos legais, na linha do acima referido, para a sua transmissão, não tendo o devedor outros bens a serem penhorados no âmbito do processo executivo instalado, ser considerado como revogado o DUAT relativo à terra em causa e que o credor goze do direito de aquisição do mesmo.

Poderia prever que, mesmo tendo sido feitas benfeitorias, construções ou infra-estruturas pelo devedor, e desde que tenha sido celebrado contrato-promessa de constituição de hipoteca sobre as mesmas, a transmissão do DUAT se efective por força do processo judicial que eventualmente tenha lugar, sem necessidade de autorização estatal, caso o devedor incumpra as suas obrigações de pagamento do empréstimo.

Bibliografia

Manual de direito de terra. Maria da Conceição de Quadros, CFJJ, Maputo 2004.

Manual de Delimitação de terras das comunidades – Comissão Inter – Ministério de Agricultura, Maputo 2005.

Com a colaboração da Dra. Assma Nordine- jcaldeira@salconsult.com, Administrador Gerente do Advogado na SAL & Caldeira – Advogados e Consultores, Lda.

CISTAC, G e CHIZIANE, E ASPECTOS JURIDICOS, Econômicos e sociais do uso e aproveitamento de terra ‘’ UEM, 2003.

Lei de Terra

Código Civil

Lei de Regulamento de Terra

Regulamento de Solo Urbano